日志
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预科课程学习指南
自由之路房地产学校有限公司
房地产预科课程学习指南
全国部分
更新日期：2026年3月13日
© Freedom Trail Realty School, Inc.，保留所有权利
预授课国家学习指南
目录
基础知识 .......................... 6
关于本学习指南 .......... 6
许可与考试 .......... 6
为什么需要执照？.......................... 6
谁需要执照？ .................................... 6
关键词汇 .................................... 7
销售人员、经纪人和房地产经纪人®。................ 7
销售人员执照 ............................... 7
经纪人执照 ................... 7
房地产经纪人® 与美国全国房地产经纪人协会®...... 7
其他关键概念需要了解 …..7
房地产交易的基础知识 ……7
委托人、特殊代理人及次代理人........ 8
1099 与 W2 .................................. 9
保险 .................... 10
财产权利................ 11
不动产 .......................... 11
土地与地表权利............................ 11
土地上的改良 ..................... 11
空气权与矿..................... 11
滨水权利 .............................................. 12
沿岸权.............................. 12
附属物..................... 12
个人财产................. 12
区分个人财产与不动产............. 12
改变财产类型 ... 13
不动产权益 ………14
自由持有权 ............... 14
绝对简单权 ......................... 14
可取消的简单权................................. 14
终身地产 ....................................................... 14
单独所有权................................... 15
共同所有 .......................... 15
共有租赁（Tenancy in Common）....................................... 15
共同租赁（Joint Tenancy）...................................................... 15
夫妻共同财产租赁（Tenancy by the Entirety）....................................... 15
公寓式住宅（Condominiums）....................................... 16
合作社（Cooperatives）.................................................. 16
信托（Trusts）........................................ 16
分时度假产权（Timeshares）.................... 17
证券（Securities）...................................... 17
非自由地契权益（Non-Freeholds）............................ 18
财产权利的限制........................................ 19
政府限制........... 19
分区条例（Zoning Ordinances）............................................ 19
建筑规范（Building Codes）.................................................... 20
财产税（Property Taxes）..................................................... 20
数学：财产税（Math: Property Taxes）..................... 21
私人限制..................... 21
公共与私人限制之间的冲突... 21
环境限制............. 21
环境词汇（Environmental Vocabulary）............................. 22
其他财产权问题............................................... 23
地役权（Easements）................................................................... 23
许可（Licenses）.................................. 23
侵占/越界（Encroachments）............. 24
金融限制（留置权/抵押权）（Financial Limitations (Liens)）........... 24
FTRS 2
执照前课程全国学习指南
自愿留置权 ............................. 24
财产转让 ………….... 26
契据 .......................................... 26
契据类型 ........................ 26
财产转让如何运作 .............. 27
常见交割文件 .......................... 28
土地描述与测量 .......................................... 28
方位与界限测量 .............................. 29
地块与街区测量 ....................... 29
政府矩形测绘体系 ................. 29
托伦斯体系（土地法院） ................................. 32
其他产权转让方法 .................................... 32
遗嘱 ........................................... 32
通过遗嘱认证财产进行产权转移的相关问题 ................ 33
不利占有 ................................ 33
公共指定（捐献） ........... 33
合同 ............................. 34
电子签名 ............................. 35
修订（Amendments）与附录（Addendums） …….35
合同违约 ............... 35
常见条款 ...................................... 36
不动产合同类型 ................................... 36
委托挂牌（出售）合同 ....................... 36
买方代理合同 ...................... 37
终止经纪人雇佣合同 .................. 37
报价（要约） ....................... 37
处理多份报价 ........................... 38
买卖合同 ................... 38
租购（Rent to Own）与租赁购买协议 ........................ 39
选择权（Options） ................ 39
优先拒绝权（Rights of First Refusal） ...................... 39
优先提出要约权（Rights of First Offer） ..................................... 39
授权委托书（Power of Attorney） ............................. 39
独家出售权挂牌协议样本 ................... 40
购房要约样本 ......................... 43
买卖协议样本 ........................ 45
租约 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&.47
租户的招募与资格审查 ............. 48
房产管理 ......................... 49
制定租金标准 ..................... 50
租约类型 ...................................... 51
公寓申请表样本 ...................... 52
房产估值 ......... 53
比较市场分析 .... 53
经纪人价格意见（Broker Price Opinion） ........... 53
自动估价模型............. 54
评估师如何估算不动产价值 ...................... 54
价值是什么？ .......................... 54
价值的原则 ...................... 55
影响房产价值的因素 ......................... 55
估值不动产的三种方法 ....................... 55
销售比较法 ……………….56
投资价值（收益法） ................. 56
APOD 表条款 .......................... 57
总租金倍数（GRM） ......... 57
资本化率（Cap Rate） ......... 57
现金回报率投资回报（CoCROI） ............................. 58
投资回报率 ............................ 58
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课前执照课程全国学习指南权益 ..........................................59
保本 ........................................ 59
成本法 ................................. 60
估算重置与再生产成本 ..... 60
估算折旧成本 ........... 61
房地产融资导论 ..... 62
止赎 ............................ 62
本票与抵押贷款 ....................................... 64
本票 ............................................... 64
抵押贷款 ................................... 64
点数 .................................... 65
折扣点数 .......................... 65
抵押贷款经纪人 ............... 65
房地产融资 ……………….... 66
二级抵押贷款市场 ....................................... 66
房地产融资类型 ................................... 66
常规贷款 ............................. 66
完全摊还贷款 ...................... 66
摊还表 ............................... 67
数学：摊还贷款 ............. 67
气球型抵押贷款 ......................... 67
第二顺位抵押贷款 ........................... 68
直线贷款 ................... 68
简单利息贷款 ................................. 68
购买款抵押贷款 .................... 68
包裹式抵押贷款 .......................... 68
建筑贷款 …………...... 69
整修贷款 .............. 69
打包抵押贷款 ............... 69
财产抵押贷款 ........................ 69
房屋净值循环信贷额度（HELOC） ............................ 69
反向年金抵押贷款（RAM） ........ 69
固定利率抵押贷款 ................................... 69
可调利率抵押贷款（ARM） ...................... 69
渐进还款抵押贷款（GPM） ................................. 70
逐步增值抵押贷款（GEM） .................... 70
参与型抵押贷款 ...................... 70
共享增值抵押贷款（SAM） .................................. 70
总括抵押贷款 ................... 70
桥梁贷款与过渡贷款 .............. 70
无追索权贷款 .......................70
降息或质押账户抵押贷款（PAMs） ................. 71
承接抵押贷款 .................................. 71
政府融资项目与法规 ................................. 72
联邦住房管理局融资 ................................... 72
军人事务融资 ......... 72
美国农业部（USDA）融资 ................... 73
私人抵押贷款保险（PMI） ............................ 73
货币政策 .............. 73
美联储 .................. 73
放贷法规 ..................... 74
不动产结算程序法（RESPA）、《贷款真实披露法》（TILA-RESPA）与《多德-弗兰克法案》（Dodd-Frank） ................ 74
按比例分摊 ................ 74
结算时支付的现金（Cash to Close） ……………… 75
《贷款真实披露法》（The Truth in Lending Act） ................ 75
平等信贷机会法（ECOA） .............. 76
垄骗性放贷 ............................ 76
放高利贷 ......... 76
税务疑虑 ........................... 76
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預先許可課程國家研究指南投資稅 ........................ 76
1031 以類交換 ....................... 77
住宅稅 ........................... 77
消費者保護法 ............. 78
危險材料 ............ 78
鉛漆 ............................. 78
其他危險 .................... 78
建築保證 ................ 79
公平住房 ...................... 80
聯邦公平住房法 ………... 80
殘疾人保護 ................ 80
公共援助計畫 ............ 81
禁止行為.............................. 81
公平住房法例外 .............. 82
公平住房法下的處罰 .............. 83
房地產代理機構 ........................ 84
保密性及必須披露 ..................... 85
Tristram’s Landing v. Wait .................. 86
銷售者的淨收益計算 ......................................... 86
影響不動產經紀人的其他規定 ................................ 86
FTC（聯邦貿易委員會）不打電話 ...................... 86
電話用戶保護法（TCPA）及垃圾傳真防護法 ...................... 87
CAN-SPAM ......................... 87
兒童線上隱私保護法（COPPA） ..................... 87
州際土地銷售披露法 …………………..... 87
社交媒體廣告 ........................... 87
反壟斷法 Sherman anti-trust…… 88
房地產許可法 ............................ 89
經紀人與銷售員 ................... 89
許可法學習要點 ....................... 89
廣告 ...................................... 90
代理與費用披露 ................. 90
強制代理披露.................... 90
代理類型 ..................... 90
練習測驗 1 .................. 93
練習測驗 1 答案 ……….. 98
練習測驗 2 .................... 99
練習測驗 2 答案 ……... 103
經紀人練習測驗 ……….... 104
經紀人練習測驗答案 .......... 111
數學題 ......................... 113
數學答案 .................. 115
補充資源 ………...... 117
銷售人員資源：面試時要提問的問題 .................... 118
定義 ...................... 119
數學方程式 ............. 147
學習指南變更日誌 ... 149
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预先许可课程国家学习指南
基础知识
在宽广的房地产世界里有很多要了解的内容，但别担心，我们将从一些基本内容开始，这些内容将
为其余课程材料奠定基础：
关于本学习指南
本学习指南涵盖你在执照考试的国家部分需要学习的内容，压缩至大约100页。这样在学习时你不会被700页的教科
书压垮。它被设计为我们40小时课程和州学习指南的伴随教材，其涵盖的材料将以更详细的方式呈现，而不是作为独
立文本。国家学习指南是你房地产知识的基础，州学习指南为这部分知识增加了具体信息，以帮助你通过房地产考试
的两部分。请
也务必阅读你的州学习指南！
使用本学习指南时需牢记三点：
1）内容密集。每一页都涵盖大量信息。学习时请务必仔细关注！
2）本学习指南中涵盖的内容你在考试中必须知道。没有例外。虽然你不会被问到这里的每一件事——执照考试
只有120道题，毕竟——考试软件会为每个考生提供略有不同的题目，因此本学习指南中包含的所有内容都是
考试的“合法题材”，并可能出现在考试日。它看起来可能有点麻烦，
但这是一个非常明智的考试设计，可以防止任何学习捷径。
3）你可能会注意到脚注，指示某些内容已从销售员或经纪人考试中移除。
该学习指南的设计较为简洁，因为它是40小时课程的伴随教材，因此如果你想要更多细节，《房地产执照考试指南》
是一本很好的补充教材。但它完全不是必需的，且通过考试所需的一切内容都在国家和州学习指南中涵盖。请注意，
学习指南、我们的课程、我们的网站以及所有其他材料和通讯仅供信息参考，并不构成法律或专业建议。我们提供的
任何内容都不构成法律或专业意见，如果你需要法律或
专业建议，应咨询持牌律师或其他相关的持牌专业人员。
许可与考试
为什么设有执照？
执照存在的目的是保护消费者。通常如果考试中有关于政府为何采取某项行动的问题，答案是“保护公众”，或“公
共利益”。这是因为政府监管私人交易的能力在很大程度上取决于其警察权力（政府制定法律的权利）来
保护公众）。
谁需要执照？
大多数州法律要求，任何为获得报酬而进行以下任一行为的人（无论金额多小）都必须获得房地产代理执照：宣传
和/或自称从事销售、租赁、出租、谈判、交换、购买和处理房地产的业务。
房地产或房地产期权。
谁监管执照？
州立法机关制定执照法律，除非另有说明，否则它们是永久性的。州或地方房地产
委员会负责监管法律并在大多数州执行。
除州法律外，您的房地产活动也将受联邦法（美国法律）的约束。
一般而言，州法是在联邦法基础上制定的，且比联邦法更具体。在存在冲突时，
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执照前课程全国学习指南
两个方面，联邦法律通常占上风。你需要知道这些法律类型之间的区别，以应对执照考试的这两个部分。
执照考试。
关键术语
销售人员、经纪人和 REALTORs®。
我们需要区分一些关键术语：销售人员、经纪人和 REALTOR®。在大多数州，房地产执照有两种类型：经纪人执照和销售人员执照。主要差异如下所
述
如下。
销售人员执照
必须与经纪人挂靠后方可从事房地产业务。
不得接受客户的直接付款。
不得管理或办理保证金账户
经纪人执照
可做房地产销售人员能做的一切；此外，他们还可以独立执业、接受客户的直接付款，并处理保证金资金（客户存款）。
o 雇用经纪人或登记经纪人通常具有此项权限
o 副经纪人或经纪人助理是指拥有经纪人执照、选择在
另一位经纪人之下工作的人。他们不被允许处理保证金账户，并且必须保持担保状态。
需要持有保证金担保（surety bond）
REALTORs® 和 NAR®
REALTOR® 的执照未在上述列出，因为成为 REALTOR® 并不是州执照事项——而是加入一个行业协会。1908 年成立的全美 REALT
ORs® 协会（NAR®），其成员被称为 REALTORs®，是美国最大的行业协会之一。REALTOR® 会员资格是自愿的，并且
无论你是否选择成为 REALTOR®，你都可以从事房地产销售。
NAR® 的会员包括从事房地产多种不同方面的人士：住宅与商业经纪人、销售人员、物业管理者、评估师等。这些会
员隶属于一个或多个当地 REALTOR® 协会。REALTORs® 必须遵守一套于
1913 年采纳的特别伦理
守则和执业标准。
其他需要了解的关键概念
房地产交易的基础
无论你是为自己买过或卖过房子，还是已经参与过房地产行业，你可能都熟悉房地产交易的流程与时间表。让我们从
挂牌经纪人的角度，简要看看一个典型交易：请注意，房地产买卖交易的通常流程需要 1-12+ 个月（平均约 2-4 个月
）。最终，交易时间跨度会因
具体细节和市场情况而有所不同。
当卖方聘请你担任挂牌经纪人以出售其房产时，你是在为他们的最大利益工作：在尽可能短的时间内以最高价促成房
产成交（如果这是他们的意愿）。第一步是为出售做准备。这可能包括聘请摄影师或搭景师，以最佳方式展示房产。
宣传房产是挂牌经纪人工作中最重要的方面之一。这就是你如何找到买家！通常，房产会在多个挂牌服务（Multiple
Listing Services，MLS，通过你的经纪公司访问）、线上（在 Trulia,
Zillow、Realtor.com 等）、社交媒体，以及报纸或专业出版物上进行出售广告宣传。
买方将直接联系挂牌经纪人，或联系他们的买方代理（由买方代理联系挂牌经纪人）以查看房产，并安排看房。直接与买方合作的代理（买方代理）必
须有一份书面的买方-
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入许可前课程国家学习指南
在提供对任何物业的参观之前的经纪人协议。通过一系列标准问题来筛选买家，例如他们的搬迁时间、是否有预批准，以及他们在下一个家中寻找的
条件，可以
确保该物业与他们的需求匹配良好，因此不会在双方浪费时间带看。
买家在公开展示或私人看房后可能会提交要约，如果卖方接受，将在通常7-14天内起草并签署购买与销售合同（P&S）。一
旦要约被接受，买家将获得一段时间（取决于谈判内容，通常是几天到两周）来进行尽职调查并与专业人士一起检查物业。
这段时间可能是几天到两周，用于与专业人士一起对物业进行尽职调查。
根据要约中包含的或的或的条件，买家可能收集关于物业的具体区域划分限制信息、调查通行权、洪水保险成本、进
行房屋检查、对房产进行氡气测试或其他有害材料测试等。在尽职调查期间，代理人的工作是帮助买家获取必要信息
，将他们推荐给合适的专业人士，并确保买家按照合同中规定的时间框架完成尽职调查。作为挂牌代理，重要的是与
买方沟通清楚、回答问题，并披露交易后期可能暴露的任何重大缺陷信息。一旦完成尽职调查，律师或产权公司/托
管代理（取决于州法规）将起草购买与销售合同，通常约7-14天，
在要约被接受后的日子后（但可能有所不同）。
一旦P&S的初步条件得到满足（获得融资、清除任何产权问题、若仍有维修事项等），就可进行最终销售。一旦P&S
的剩余条款和条件得到满足（融资批准、最终验收检查等），将进行结算。结算桌上的各方通常包括卖方、买方及其
律师、结算律师（如有不同）和/或产权公司代表，可能还有贷方。结案后，所有权转移（产权）被记录，
经纪公司及其代理人将获得报酬。
委托人、主代理、及次级代理
客户（通常称为你的委托人）是在房地产交易中雇佣代理人之人。法律上，只有经纪人（交易中的主代理）可以由委托人
直接雇佣和支付。经纪人会将其代理人以次级代理（代理人的代理）身份支付给他们，代表他们工作。这意味着销售人员
将成为客户的次级代理，以及经纪人的代理。请注意，持有经纪人执照并选择在他人名下工作的代理人
经纪人被视为经纪人副理或副经纪人。副经纪人通常是次级代理。
代理责任是一项法律原则，要求某个人或实体对他人的行为承担责任。在房地产领域，这通常意味着经纪人对其代理人的行为在法律上负有责任，即使
经纪人本人未参与其中，亦然。
也未亲自参与或知晓代理人的行为。
作为房地产销售人员，你在经纪人的执照与监督下工作。法律上，你在房地产活动中的任何行为都被视为代表你的
经纪人执行的。如果你犯错、违反法规或在履行房地产职责时表现出过失，经纪人可能承担法律责任 —
就好像他们自己实施了该行为。
经纪人有责任了解监管房地产交易的法律法规，并确保他们的代理人始终遵守规则。因此，重要且要求的是，经纪
人要监督他们的代理人，并制定办公室政策和程序，要求其代理人遵循。经纪人有责任了解监管房地产交易的法律
法规，并负责
确保他们的代理人始终遵守规则。
除了直接监督外，经纪人还必须理解“表见代理权限”（亦称表观授权）的概念。当第三方合理地相信代理人有权代表
经纪人行事时，即使经纪人没有明确授予该权限。如果代理人的行为对客户或顾客看起来有权授权，而这些第三方依
赖于这种授权的外观，经纪人仍可能对代理人的行为承担责任。这意味着经纪人对其代理人应承担责任的范围包括其
代理人的
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前置许可课程国家学习指南
在房地产业务中的错误行为，即使经纪人未批准或知情，只要让他人合理相信代理人有权为经纪人行事
让其他人合理相信代理人被允许代表经纪人行事。
由于代理连带责任和表见代理权的原因，经纪人必须清楚界定代理人的权限范围，提供适当培训，并始终执行办公室政策。这有助于保护经纪
人、他们的
业务和公众。
请注意，这也包括为经纪人工作房地产团队，以及经纪人雇佣的任何个人助理或其他员工。如果代理人做了某事——不管
他们是团队的一部分、还是使用助理、还是单独工作——经纪人都要负责。因此，经纪人必须监督为其工作的一切团队，
并监督和监管代理人对助理及其他员工的使用。
说到团队，请注意房地产团队在雇佣和广告方面可能存在的问题。一个“团队”其实只是同一经纪人下的多名代理人组成的
群体，他们决定一起工作。团队并不是一个经纪公司或独立实体。团队中的代理人都为同一经纪人工作，团队不能在经纪
人之外独立做广告或自行雇用代理人。如果经纪人雇佣代理人作为独立承包商，那么团队中的所有代理人也都是经纪人的
独立承包商。因此，如果一组代理人在办公室组建一个团队，该办公室的登记经纪人应确保团队成员始终被视为经纪人的
独立承包商，而不是作为团队的代理人或W2员工。
经纪人的独立承包商，而不是团队代理人或W2员工。
最后，请注意与支付无执照助理相关的问题（无论是在团队中还是其他情况下）。无执照的助理在房地产交易中能从
事的工作受到很大限制。经纪人和代理人都不得向无执照助理支付或分配报酬。经纪人应始终了解在房地产交易中何
时需要执照，并为其代理人制定关于使用无执照助理的政策。由于经纪人对其代理人的行为负责，一些经纪人要求其
代理人的助理必须持有执照，以完全避免无执照助理带来的潜在问题。
1099 与 W2
在经纪公司工作通常有两种形式：1099 独立承包商，或作为 W2 员工。如果某人按工作计酬或提成支付，安排自己的
日程，可以拒绝工作，使用自己的方法等，那么他们很可能是1099独立承包商。大多数住宅房地产代理是1099承包
商。另一方面，如果某人是带薪或按小时支付，雇主控制工作内容和方式，那么他们很可能是W2员工。这在商业房
地产或房地产经纪公司雇佣时，有时也会发生。
管理员或助理。
对于代理人来说，成为1099承包商与W2雇员在税务方面的影响至关重要。最明显的是，与W2员工不同，1099独立承
包商的税款不会从工资中预扣；他们被视为自雇人士，需自行承担税款代扣。那些是1099的人不应花光全部报酬，因
为年度末（或季度）将产生税务负担！然而，1099独立承包商也可以享受许多税收抵扣（也称税款扣除）而W2员工
可能没有。因此，在以1099独立承包商身份办理税务时，明智的做法是寻求帮助，并对所有经营支出进行仔细记录。
在税收扣除主题下，需要注意并非所有支出都可扣除。只有用于商业的特定金额可以扣除，且必须有收据或记录。此
外，扣除并不等同于免费。与直接从税单中扣减的税收抵免不同，税收扣除不会直接降低税单金额，而是降低应税收
入。例如，如果您一年赚取 100,000 美元，实际税率为 30%，您将欠税 30,000 美元。5,000 美元的税收扣除将使税
单降至 28,500 美元（100,000 收入 - 5,000 扣除 = 95,000 x 0.3 税率 = 28,500 税单）。因此，这个 5,000 的扣除最终
只相当于税务减免 1,500 美元，而不是全额 5,000。
如果这一切看起来很复杂，那是因为确实有一定复杂性。这也是注册会计师存在的原因！
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执照前课程全国学习指南
如果一名经纪人以1099独立承包商的身份被聘用，则将由一份书面的独立承包商协议来约定报酬金额、经纪人何时
有权领取报酬、报酬如何运作、经纪人的房源由谁拥有、双方关系如何终止等事项。为避免误解和冲突，销售人员与
经纪人必须拥有一份书面协议，说明双方的关系并涵盖所有这些主题。州协会可能会为其成员提供模板式独立承包商
协议，但该协议的条款的
从根本上是可以协商的，你不必使用模板协议，也不必同意其条款。
因此，对未来的销售人员：请务必在开始工作之前阅读你的独立承包商协议并理解其内容。对未来的经纪人：请确保你与每一位经纪人都签订了书
面协议，并让你的
协议在使用之前由律师进行审阅。
另一方面，W2员工关系通常由员工手册或类似文件来管理，而雇佣本身是随意雇佣（at-will），这意味着任何一方都可以在任
何时间终止该雇佣关系。大多数州对W2雇佣都有严格规定；如果你最终成为经纪人并希望将经纪人以W2员工身份聘用，请在
开始雇佣经纪人之前咨询你所在州的就业律师，了解相关规则。
保险
经纪公司及其经纪人通常会持有两种类型的保险：专业责任保险（亦称“错误与遗漏保险”），以及一般责任保险。专
业责任保险可防范经纪公司与销售人员在为其
客户提供房地产服务时
不可避免的人为错误。
另一方面，一般责任保险则为可能在经纪公司或带看过程中发生的人身伤害或财产损失提供保障（例如：客户在办
公室门廊上滑倒并跌落）。经纪人通常不必过于担心一般责任保险，因为它往往由经纪公司承担；但租用自有办公
空间的经纪人应强烈考虑自行购买一般责任保险，以满足其租约义务。
经纪公司业主通常需要同时为其经纪公司投保一般责任保险和专业责任保险。专业责任保险通常由法律要求，以使经
纪公司维持其执照。由于业主在法律上对其经纪人的行为承担责任，经纪公司业主可能会选择将其专业责任保险保障
范围扩展至在其名下工作的经纪人。该安排有助于经纪人避免购买单独保单，同时确保其在交易过程中受到保障。然
而，经纪公司是否会向其经纪人提供这项保障取决于经纪公司的具体安排和政策。因此，经纪人应考虑获取他们的
自身专业责任保险，以防该保障并未由其经纪公司业主扩展至他们。
以上就是基础术语与概念——让我们深入第一部分！
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预许可课程全国学习指南
财产权
出售财产时，你必须了解卖的是什么。在本章中，我们重点介绍两种不同类型的财产：不动产（土地及其附着的一切
）和动产（未附着于土地的任何物品）。除了这一基本区别之外，财产权也可根据其是否有形（实体）或无形（非实
体）来描述。有形财产是指你可以实际触摸到的任何东西，例如土地、建筑物或家具，而无形财产是指无法通过身体
触摸到的权利或利益，例如
地役权、租赁权或矿产权。
不动产
不动产是土地、附着于土地的任何物品，以及与土地所有权相关的各种权利。你也会看到不动产被称为 real estate
、realty 或 immovable property。请注意，这些术语并不能完全互换：real property 指土地及其所附带的一整套
权利，而 real estate、realty 和 immovable property 仅指土地及其上附着的全部财产。尽管如此，作为代理人在
实际工作中，这些术语之间的区别并不十分重要，考试中也常常会将它们
互换使用。
不动产所有权通过契据转让（或转移）。契据比较复杂——暂时可以把它看作
不动产的收据。将不动产所有权（法律产权）转移给他人称为授予产权。
在谈到给予和接受某物时，后缀为“or”的人是给予者，而
后缀为“ee”的人是接受者。因此，grantor 将契据交给 grantee。
不动产所有权是一“组权利”；它并不是单一的所有权。权利束是一组可以分别转让的财产权利。权利束中包括占有
、排他、控制、处分和收益。这些权利让你可以对你的不动产做不同的事情。例如，你可以拥有不动产（占有），
控制其使用（控制），以任何合法方式使用它（收益），限制他人进入（排他），或者通过出售、出租或在遗嘱中
将其交给他人（处分）。
当你考虑不动产以及权利束允许你对其进行的各种操作时，也要记住，不动产并不是存在于平面真空中的：它向上和向下延伸，并与其他不动产相连接
。
这意味着你需要明确界定你的不动产。它可能包括：
土地和地表权
土地就是地球的表面。对土地表面的权利称为地表权，通常延伸至
土地表面以下大约30英尺。
土地上的改良物
改良物是永久附着（直接或间接）于土地上的任何物品。例如，房屋就是一种改良物。附着于财产的单项改良（例如窗帘）有时也被
称为固定装置。
空域权和矿产权
空域权和矿产权是指土地上方和下方空间以及任何自然资源（如石油、贵金属等）的权利。它们属于垂直权益，并且可以与地表权分开出售或出租。
固体矿产权指固体矿物，而液体矿产权指石油、天然气等。在许多州，土地所有者并不
拥有液体矿产权；相反，土地所有者根据捕获原则享有对它们进行开采的权利。
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其他州使用利用 pooling，在那里土地所有者确实拥有存在的任何液体矿权的一小部分
在他们的财产下。
历史上，空气权（或空气用地）和矿权（或地下权利）受 Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos 原则管辖（拉丁语，意为“谁的土地
，直至天堂与地狱都归谁所有”）
通向地狱之路").然而，随着飞机的出现和美国诉 Causby 案的裁决，空气权发生了变化。
今天，可通航空域由联邦航空局（FAA）管辖，通常被认为在最高障碍物上方500到1000英尺之间，以及飞行起降所
需的区域。物业所有者的空气权从地表延伸到但不包括此可通航空域。
此外，地方分区条例可能对实际使用这些空气权的方式设置进一步的限制。
矿权延伸至地球的核心。如果矿权与土地表面分开购买，矿权所有者自动获得一种隐含地役权，称为 profit à pren
dre，享有采矿权。
河岸权利
河岸权利是指房主的所有权，当其财产邻接河流或其他水道时。毗邻可航行河流的财产在水的增生线（边缘）处拥有权利，且毗邻河道的财
产
毗邻不可通航的河流拥有水体中点的权利。
并非所有州都使用河岸权利来界定毗邻河流与水道的财产所有权。西部州的水权通常由先占（prior appropriation
）原则决定，基于谁先使用水；东部州（所有十三个殖民地）通常采用河岸主义（河岸权利）。
沿滨权利
沿滨权利是指邻接湖泊和海洋的财产所有权。在大多数州，这些财产拥有土地直至水线（堤岸线，通常为平均高潮线）的全部土地。
附属物
附属物是附着在土地上的任何财产权利或物品，超出该物业边界之外。通过相邻物业享有海滩通道、地埋泳池、邮箱
，或在公寓大楼内的有产权的停车位等的地役权（通行权）均属于土地的附属物。
动产
动产是指不附着在某块土地上，也不附着在该土地上的任何改良物（例如汽车或桌子）。它也被称为个人财产、动产
或可移动财产，通过销售单据（收据的专业术语）进行转让。
区分动产与不动产
通常很容易分辨某物是动产还是不动产，但有些情况可能更复杂。对于那些复杂情况，有四个测试可以用来判断财产
是动产还是不动产。这些测试很重要，因为在你出售房地产时，前面提到的所有定义不动产的方法通常都包含在内（
这听起来很明显，但可能让人措手不及）。
测试包括：
附着性——财产是否永久性地附着在土地上（例如通过钉子或根部）。可塑性——财产是定制构建以适应，还是通用地适合任何地
方。
意图——安装该财产的人的意图，即他们是否想使财产永久化。
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协议—对某一块财产的买方和卖方可以同意将其视为个人财产或不动产。这会覆盖其他测试。请注意欺诈法规模（法
律要求不动产合同必须书面形式才能具有法律强制力）——除非书面特别排除，否则所有不动产项目都包含在房屋销
售中。不动产经纪人应与不动产买家和卖方交谈，以发现什么，若有的话，
在销售中应被具体包含或排除在外的财产。
意图是这些测试中最重要的，因为它为这些规则创造了两个例外：
经营用固定装置—以某种方式永久性附着到土地上的商业财产，但因为仅为某一特定企业使用而被视为个人财产。这是一项特别关注的事项
与商业租户相关，通常在租约中列出以避免纠纷。
作物—每年种植并收获的作物（如玉米或小麦）。植物通常属于不动产（因为它们确实在土地上生长），但作物被视为个人财产，
因为它们并非打算永久存在，只是为收获而种植。请注意，像苹果树或葡萄园这样的永久植物确实不算作作物，且被视为不动产。
不符合作物定义，仍被视为不动产。
改变财产类型
不动产与个人财产的类别本质上是可变的，意味着在没有协议阻止你这样做的情况下，你可以自由地在它们之间移
动财产（例如买卖协议）。在两个类别之间移动的术语包括附着（当财产原本是个人财产但现在变为不动产时）
现在变为不动产，例如种下一棵树苗；以及分离（当财产原本是不动产而现在变为个人财产，例如挖断一棵树）。
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房地产的权益
房地产权益有很多种（也称为 Estates 或 tenancy）。这些术语可以互换（请注意！）并指某人对房地产的权利范围
。房地产权益将属于两大类中的一种：永久性权益，指所有权；非永久性权益，指不包括所有权的占有权利（通常是
租赁）。
请注意，拥有房地产权益并不意味着你拥有它；这只是意味着你对该财产有某种权利。
永久性所有权
永久性所有权赋予所有权。有多种不同类型：
绝对简单费率
绝对简单费是一种默认的所有权类型。它也被称为“完整费”、“费简单”或“不可撤销的费简单所有权”。这是一种对
房地产没有任何限制且可继承的权益。所有者有权享有对该财产的完整权利集合。这些权益被设计为无限期，只有
受公共和私下规定的限制所限制（如分区和建筑规范）。
可撤销的简单费（或合格费）
与绝对费简单相对，可撤销费简单（或有条件的费）是一种对房地产的所有权，在某种程度上受到限制，若违反某些限制或触发某些条件就可能丧失。
可撤销权益有三种形式：可确定性简单费，在违反限制时自动丧失；随后的条件的简单费，在违反限制后提起法律
诉讼时丧失，并把财产返还给原始授予人；以及执行性限定的简单费，与后一种基本相同，区别在于财产将转让给
授予人指定的第三方，而不是返回给原始授予人自己。
寿命产权
寿命产权是永久性权益，只在财产所有者或“生命承租人”仍然存活时存在。生命承租人的契约中会说明在其死亡时
谁将获得寿命产权（通常是“余留人”），在 habendum 条款中写明。有多种不同类型的寿命产权：
回转寿命产权——当生命承租人死亡时，法定所有权（所有权）将返回给原始授予人。
余留寿命产权——当生命承租人死亡时，法定所有权将转给由授予人原先指定的某一第三方（该第三方即余留人）。
分句Autre Vie – 法语中意为“他人之生”
法律寿命产权——由法律创建的寿命产权，常见于嫁娶权（在配偶死亡时，幸存的丈夫或妻子获得对其配偶生前所拥
有的 real property 的寿命产权，尽管该财产并未写入遗嘱）。在许多州，生存配偶有嫁娶权——最高可获得其已故
配偶房地产的1/3权益，作为遗嘱中遗留财产的替代。权利是未实现的，或在配偶死亡前处于不活跃状态。
宅地权—授予家庭住宅所有者的一种法定寿命产权。它通常提供对为偿还债务而被强制出售住宅的保护，金额有限
制。通常一次只能拥有一个宅地权。宅地权对某些公共债务（税务留置权）不适用。
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生居留人对地产的现在利益受生命庄园的限制，而留置权人（或在可撤销的生命庄园中的赠与人）持有未来的利益。这意
味着生居留人不得对财产进行浪费（使财产受损、在法律上被威胁或有止赎风险），因为这会损害留置权人的未来利益。
否则，生居留人可以在不受限制的情况下享有完整的权利，但不得处置（遗赠转让）财产。这就是理解生命财产的重要原
因：生命居留人可以出售、出租或以其他方式处置财产，但在世时所做的一切将在其去世后被撤销。作为
因此，结果是，客户可能不想购买或租赁受生命 estate 约束的财产。
单独所有权
仅由一个人持有的所有权（自由持有权益）。其根源是“分离”；单独持有的所有权是
房地产的所有权与任何共有人分离。
共同所有权
共同所有权（或并存所有权或共同租赁）是两人及以上共享的任何自由持有权益（所有权）
人，包括公司。有几种类型：
共有权
共有权是共同所有权的默认形式。未指定所有权类型就购买财产的共同所有人按共同形式拥有。所有权利益可以相等
也可以不相等，但所有共有人对整个财产都拥有不可妥协的权益。这种共同所有权是可继承的。
联有权
联有权是一种共同所有权类型，必须由所有共有人选择并在契约中规定。所有人必须拥有四个统一要素以创建共同租
赁：占有统一性（所有人拥有同等占有权）、时间统一性（都在同一时间购买财产）、利益统一性（在财产中的权益
相等）和权利统一性（在同一本契约中取得）。一旦创建了共同租赁，就产生生存权。生存意味着如果其中一位共有
人去世，其权益在幸存的共有人之间平均分配。因此，共同租赁不可继承。如果其中一位共同租户出售其对财产的份
额，该部分财产将从共同租赁中移除。共同租赁可通过协议（自愿分割）、法院行动（分割行动）或所有共同租户死
亡而完全终止。如果所有共同租户除一人外均去世，
共同租赁也终止，存活的所有者以单独所有权拥有财产。
夫妻共同租赁
夫妻共同租赁是适用于已婚夫妇的共同租赁。它的运作方式与共同租赁相同，但包含对债权人的保护：对财产被强制
出售以清偿一方配偶债务的限制（债务必须以夫妻名义才可出售住宅）。如果夫妻离婚，除非夫妻另有选择，否则会
回归到共同租赁。在单独财产州，夫妻全面共同租赁可以分别出售或处分，类似于共同租户。在共同财产州，另一方
面，在婚姻期间取得的财产不能在未征得双方配偶同意的情况下出售或处分，因为它被视为两位配偶共同的财产（即
使只有一方实际购买）。
在单独财产州，婚姻期间取得的任何财产通常被视为两位配偶同等拥有，无论谁赚取了它。这意味着当婚姻结束时
，资产和债务通常会被平分。另一方面，在单独财产州，婚前拥有的或在婚姻期间单独获得的任何东西通常仍然是
分开的。在离婚的情况下，这些分离资产通常归最初拥有它们的人。在公平分配州，法院的目标是公平分配资产和
债务，考虑各种因素，如每位配偶的贡献、财务需求和其他情况。这并不总是导致50-50的分配，而是法院基于具体
情况确定的公平分配。因此，主要的差异在于婚姻存续期间取得的资产是如何处理的——共同体
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财产状况通常平均分割它们，分离财产状态将它们分开，且公平分配
各州根据某些考虑因素公平地分配它们。
公寓
公寓是一种将建筑物细分为单独单元的方式，创造对各个单元的完全所有权，以及对公共区域（走廊、电梯、屋顶露台等）的共同所有权，作为共同
租户。大多数
各州的公寓法称为水平产权法。
公寓通过主契约创建，描述建筑及其公寓或房主协会（建筑的管理机构）将如何设置。信托宣言设立受托董事会来管
理公寓协会。协会章程是建筑的规则。将建筑改造成
公寓被称为公寓改造。
每个单独的公寓业主通过单位契约拥有其单元，以及按其单元的公允市场价值成比例的公共区域份额。业主对其按份额承担的公共区域费用负责，并支
付
作为月度公寓费。
未能支付公寓费的业主有被止赎的风险。未支付费用可能导致公寓协会对该单位设立最高优先权留置权，最长可追溯至未付费
用的6个月。这些费用随土地转让（意味着它们是单位的责任，而非单位所有者的责任），因此对后续的财产所有者具有约束力
后续物业所有者。
要注意公寓大楼的常见问题：特别评估（为修理或升级大楼而额外收取的公寓费）、资本储备不足（公寓协会在储备基金账户中持有的资金）以
及
投资者为物业改进支付费用，以及低业主自有率。
合作社
合作社是另一种在公寓大楼中结构化共同所有权的方式。在合作社中，通常成立一个有限责任公司，用于向其股东提
供住房。公司通常为物业获得一项全面抵押贷款，并被视为一个单一实体征税。居住在建筑物中的人拥有公司股票或
股份（或股票证书），这使他们有权获得对其单位的专有租约。他们并不拥有他们的单位；相反，他们拥有公司中用
于租给他们单位的股票。这样，业主在建筑中的控制权相当大，但要把同样的控制权让给他人承担代价。
邻居。
合作社将设有类似公寓董事会的合作社董事会，业主将为大楼开支支付每月的合作社费，类似于公寓费。银行通常会将合作社股票作为贷款的抵押品来
接受。
由于合作社是间接所有权，合作单位的买卖须经合作社董事会监督和批准。由于这一限制，买卖合作单位可能较困
难。财产可能以公司本身的名义背负债务，必须准时偿还，否则公司本身将被止赎。
合作社通常创建目的是允许居民以某种在法律允许范围内的方式限制单位所有权，因为合作社董事会必须批准合作股的出售
。这使为特定人群（如仅限艺术家居住）创造住房成为可能。对合作住房的任何限制都必须合法并符合公平住房法。
法律。
信托
假设你是一个有五岁女儿的父母。有一天你醒来，出于某种奇怪的原因，你
决定今天把你的房子送给你的女儿。
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除了这是个愚蠢的主意之外，你的计划还有一个显而易见的问题：你不能把房子交给一个五岁孩子。她要怎么缴税
、清理排水沟之类的事情呢？她才五岁！这行不通。五岁孩子照顾不了一栋房子！但你不会接受“不行”的答案，于
是你前往律师事务所，把你的难题摆给他们看。他们给你一个解决方案：你可以设立一个信托，并将你的房子以信
托形式为你的
女儿的利益设立信托。
听起来不错，但这“信托”到底是什么呢？信托是一种特殊的所有权形式，允许你把财产先为某个人留出，而不必立刻把财
产交给对方。要设立信托，设立信托的人（称为“委托人 trustor”）会聘请律师起草《信托声明（Declaration of Trust）
》，这是创设信托的法律文件。作为这一过程的一部分，委托人会指定一个或多个受托人和受益人，并决定将会
约束信托运作的规则。
在我们上面这个荒唐的情境里，信托的受益人会是你的五岁女儿，而受托人则是你信任的人（所以才叫这个名字！）——由他/她
代表你的孩子照管这项财产。受托人将负责为受益人的利益在信托中管理该财产（benefit = “beneficiary”），并且将承担
一项法律义务，必须以受益人的最大利益为出发点行事。
信托通常会有关于何时将财产从信托中分配出去的规则。在我们的情境中，也许你的女儿在满21岁时会获得该房屋的产权。在此期间，受托人将持有
该财产的产权，
受信托条款约束。
为什么有人要设立信托？原因有很多。最常见的原因是为了避免遗嘱认证（probate），即某人在去世后财产如何转移的程序
。遗嘱认证可能复杂且费用高昂，而且有时还会引发争议。信托可以完全避开遗嘱认证程序；信托中的任何财产都会在
事情发生时自动分配（例如，委托人死亡）。
由于这个原因，在从事房地产实践时你可能会遇到信托。出于遗产规划的考虑而将财产置于信托名下并不罕见。作为经纪人，你不需要
为此做太多——这由律师来处理——但你应该了解信托，以防你遇到一份契据，其中把所有权人写成类似“乔·施莫（The Joe Schmoe）
生前信托（Living Trust），日期为2023年9月15日。”
关于本次考试你还应该知道的更多信托细节：信托通常在一个人有生之年设立（生前信托 living trust），或在其去世时设
立（遗嘱信托 testamentary trust）。仅持有不动产的信托称为土地信托（land trusts）。有时，土地信托的受益人也可
能是委托人，而公开记录不会点名受益人（而只会注明信托名称），从而产生匿名性。土地信托也常用于土地保护。土地
信托通常只持续一段有限的时间（例如25年）。
分时度假权益（Timeshares）
一种在“时间”而不是“空间”上对房产进行划分的方式。分时度假权益（Timeshares），或称分时使用（timesharing），是一种所有权形式：业主在“某
一特定年度期间”（通常是一周）拥有该期间的永久产权（fee simple deed）或对租赁权益的使用权，同时还拥有公共区域的共同权益。业主需要支付
维护费用，用于
全年持续的保养与维护。分时使用也被称为“分段式持有（interval ownership）”、预付度假（prepaid vacation），或“可浮动的使用期（floating use period）”。
证券（Securities）
证券是投资品（例如股票和债券）。证券有多种不同类型：
辛迪加（Syndications）是投资于一处或多处不动产的法律实体。它们可能采取多种形式（合伙、有限合伙、公司
、有限责任公司或 LLC 等），并根据特定不动产的表现提供回报。公司在法律上属于“法人（corporate persons）
”，可以单独持有不动产（severalty），或与“自然人（natural persons）（真实的人类）”共同持有。
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前置许可课程国家学习指南
对冲基金中的投资者可以是普通合伙人 GP（具有管理角色的人）或有限合伙人 LP（没有管理角色的被动投资者）。
只有普通合伙人对合伙企业的财务义务承担全部责任；有限合伙人只对其投资承担责任。由于有限合伙人只对其投资
承担责任，因此他们在税务方面对投资损失的扣除也受IRS的风险承担限制规则的约束。这条规则指出 LPs 不能在税
务上扣除超过其总投资金额的损失，即使对冲基金的损失超过该金额也不可以扣除。
与对冲基金相比，REITs（房地产投资信托基金）、REMICs（房地产抵押投资导管）和 REMTs（房地产抵押信托）
是房地产投资工具。它们允许对房地产本身（REITs）或房地产贷款（REMICs 和 REMTs）的间接投资，并提供基于
全国房地产市场（或特定子市场）表现的回报。
我们为什么关注这些投资？因为一个人必须拥有证券执照才能推销和出售像对冲基金这样的投资工具的权益；你的房
地产执照并不能让你在其中销售投资。联邦和州法律对证券及其销售进行监管，最著名的是蓝天法条款，这些法律按
州对公众的欺诈行为提供保护，尽管证券交易委员会（SEC）在很大程度上优先适用这些法律。不提供关于房地产相
关证券的建议。始终建议客户在该领域联系证券专家。
非自由持有权
非自由持有权益赋予对他人房地产的占有和使用权，而不转移所有权（如租赁）。在租赁中，出租人是房东，承租人是租户。
租赁（有年租、年权、年利益）- 对房地产占有的书面转让，时间有限。必须以书面形式，并有到期日。任意占有（T
AW）- 口头的，或（很少见的）书面的，对在没有规定期限或间隔的情况下占有财产的权利。承租人或出租人都可以
在任何时候终止协议。定期租赁（按期租赁）- 类似于任意租赁，但具有固定间隔（如逐月）。各方可以在期间结束
时终止。侵占性租赁 - 保留居住权的租赁（租户在租约到期后仍居住在物业中）而未得到出租人许可。
出租人许可。由于承租人属于侵占性租赁的租户，而不是闯入者，出租人必须驱逐租户以重新取得对物业的控制权。
请记住，产权、租赁和权益这几个术语可以互换使用。考试会使用这三者中的任意一个，你应该能够识别无论使用哪个词
。举例来说，你应该知道“共同租赁权”（tenancy in common）与“共同地产”（estate in common）意思相同。
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执照前课程全国学习指南
财产权利的限制
在许多情况下，财产权利可能相当有限。“负担（encumbrance）”一词用于指代限制
不动产权利。
政府限制
地方、州和联邦政府严格监管财产所有者可以对其财产做什么。关于财产所有者在其不动产上可以做的事情，存在四项基本的政府限制（或公共限
制）
（P.E.T.E.）：
警察权——在公共利益需要的情况下，政府规范私人活动的权利。在房地产领域，警察权通常是指地方分区条例和建
筑规范。征用权（Eminent domain）——如果符合公共利益，政府强制出售私人拥有财产的权利。根据《美国宪法
》第五修正案，政府必须向财产所有者支付财产的公允市场价值。通过征用权取得土地的法律程序称为“condemnati
on（征收）”。如果政府仅通过征用权取得部分土地，而不是整个地块，所有者可能会获得“分割损害赔偿”。如果政
府对相邻地块的行动导致财产价值下降，财产所有者可以依据“反向征收（inverse condemnation）”请求补偿。税
费——市政财产税。它们是市政政府（当地城镇或城市）的主要收入来源。无主归属（Escheat）——国家在所有私人
所有财产中保留的返还权益。如果财产所有者死亡
在没有遗嘱或继承人的情况下，其财产将转移给政府。
分区条例
分区（Zoning）是规范并控制土地使用的一种手段。城镇通常会使用综合规划或总体规划，由一
规划委员会起草，用于规划其未来发展。分区可能包括关于以下方面的规定：
用途——财产可被使用的目的。例如，住宅物业可用于居住，而商业物业可用于经营。高度——建筑物高度。退界——
在允许建造之前，离地块边界的距离。地块面积——允许的最小地块面积。缓冲区——禁止任何建筑的区域；用于缓
和不同分区之间的过渡（例如从工业分区到住宅分区）。
在分区管理下，物业也可以有多种形式：
独户住宅（独立式住宅）——仅包含一个单元的物业。多户住宅（公寓楼）——包含若干不同单元的物业，但未被
再细分。共有产权公寓（Condominiums）——位于共享公共区域内的被细分单元。合作公寓（Cooperatives）
——由公司或法人拥有的共有财产。混合用途开发——包含多种用途的物业（例如既有零售又有住宅共有产权公寓
）。
计划单位开发（Planned Unit Developments）——常常被豁免于某些分区法规的混合用途土地开发。
绕过分区（Zoning）的三种基本方式：
不符合现行规定的用途（Nonconforming Use）——在现行分区条例颁布之前就已存在的合法用途。如果某建筑在建造时
是合法的，即使分区随后发生了变化，相关物业在分区上会被“祖父条款”所纳入（豁免）。变更许可（Variance）——对
分区规则本来禁止的事项给予的特别许可。有条件使用许可（Conditional Use Permits，特别用途许可）——可以把它看
作一种有限的变更许可。有条件使用许可（CUPs）允许在某区域内原本不被允许的商业或住宅用途，但前提是你
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限制用于被视为符合公众利益的特定用例（例如仅用于超市）。城镇通常使用这些许可而非使用变更（例如允许住宅物业用于商业用途），这
导致
转换用途的物业。
还有点区划，它发生在对特定物业进行分区变更时，与周围地区和总体规划不一致。因为这种做法常常使私人业主受益，损害了
社区利益或公开试验不明确时，常在法院受到挑战并被判定为非法。
在获得变更、条件使用许可或其他分区批准（如分区）等方面，流程是不同的
在每个州通常是这样工作的：
首先，物业所有者向当地分区执法官员或建筑检查员申请建筑许可（批准建造某物），以建造他们想要建造的任何东
西。当地官员或检查员会查看当地分区规则，并确定拟议结构是否被允许。如果许可获批，物业所有者可以按照他们
申请建造的内容进行建造，但需遵守当地规则。
另一方面，如果许可被拒绝（或物业所有者一开始就知道在现有分区规则下不会获得批准），物业所有者可以通过申
请变更或条件使用许可向当地分区上诉委员会（ZBA）提出上诉。ZBA将审查申请、当地分区规则对物业所有者造成
的任何困难，以及拟议建筑对社区可能产生的负面影响。邻居通常有机会在公开听证会上就社区影响发表意见，这可
能影响ZBA的最终决定。
同样，尽管流程各不相同，物业所有者通常必须证明当地分区规则对其财产的使用造成了不合理的影响，或变更许可
/条件使用许可对所有者的预期用途是必要的，否则在其分区下可能不被许可。通常，成功的物业所有者会证明其物
业有独特之处，需要获得变更或条件使用许可的批准，以便充分享有其物业权利（例如穿过其物业但在其他物业上不
存在的河流）。
建筑规范
建筑规范规定了施工的基本要求，但并不强制实施方式（例如，你必须安装符合州标准的烟雾探测器，但不指定特定
品牌）。入住宿用证书显示房屋已接受检查并符合建筑规范。木结构房屋（在物业上使用传统建筑方法建造的房屋）
以及模块化房屋或工厂制造的房屋（在工厂分件制造，随后在物业上组装）都需要符合当地建筑规范。制造业或移动
房屋有时适用不同的建筑规范标准，尽管它们也必须符合相关法规。职业安全与健康管理局（OSHA）监管建筑工地
安全。
财产税
房地产财产税是向物业所在的镇/市政府（自治体）缴纳的税。财产税按评估价值或税值计算。这被称为从价税（想象
为“按价值”）。每个应税物业都列在市政税务清单上，自治体可征收的总税款有时被称为自治体的税基。财产税用于
资助当地服务，如学校和垃圾收集。
财产税以“十进制千分数”支付（每千美元价值的美元数）。税率以千分率表示。税款按财政年度，即7月1日至次年的6月30日支付，且在11月1
日和5月1日到期（若按季度征收，则为8月1日、11月1日、2月1日和5月1日）。
请留意特别评估税，这是对您财产改善的特殊税（公共资金用于改进，如镇污水接入、或人行道）。财产所有者按其
临街面位置对改良承担附加评估，按多年期并加收利息。特别区也可能
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Pre-许可课程国家学习指南
用于征收额外的房产税。一个特别地区是用于向本区内的房主征收该区额外税款以用于他们个人受益的服务的区域，例如学校或公园。
数学：房产税
在一个评估价值的40%且法定税率为每1000美元20美元的城镇，100,000美元住宅的年房产税是多少？
方程式：年税额 / ((评估价值/1000) x 税率) = 1
数学：$100,000 x 0.4 = $40,000 $40,00
0 / 1000 = 40
40 x $20 = $800 税
私人限制
私人限制或限制（也称为CC&Rs）是由契约或单独协议创建的所有权合同限制。共有两种基本类型：
契约——由分区开发商（地产开发项目）或计划单位开发（混合使用的地产开发）创建的限制，并在县地产登记
处记录。契约对分区内的所有房主具有约束力，只要它们被认为是合理且符合公共利益。开发商或其他所有者可
以通过法院行动执行契约，但通常必须对分区内所有房主一视同仁地持续执行，方可合法和可执行。
契约限制——契约限制写入契约中，创造一种可撤销的有权产权。若违反限制，编写限制的赠予人（或赠予人的继承
人）有权要求没收所有权，意味着所有权将返回给写下限制的赠予人。附随于土地的条件对未来所有者以及当前所有
者均具有约束力。
公共与私人限制之间的冲突
若私人限制与公共分区法规之间发生冲突，通常以更严格的规则为准。因此，如果私人限制将房主限制为2.5层建筑
，而公共分区法规允许最高3层，房主将受限于2.5层。
环境限制
环境法及限制与房主相关，尤其是房地产开发商（因为它们经常限制开发商对物业的用途）。根据NEPA（国家环境
政策法案），需要 environmental impact statement 以确定开发在某区域可能产生的环境影响及开发商如何处理
这些问题。若干环境立法影响房地产，包括：
1980年的《综合环境应对、赔偿及责任法》（CERCLA）——通常称为“超级基金法案”，旨在清理受有害物质污染的
地点，并对污染物业者承担责任。CERCLA 创建了有毒物质与疾病注册局（ATSDR）。法律允许环境保护署（EPA）
识别谁对场址污染负责并强制其清理场址。如无法找到责任方，EPA可使用专门的信托基金进行清理。超级基金现场
评估常用于确认或评估物业污染情况。
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在CERCLA下，责任通常随土地的所有权或占有而定，因此物业所有者或租户若未造成污染但在发现污染时仍在占有
，仍可能承担责任（这被称为追溯性责任）。在某些情况下，超级基金修订与再授权法案（SARA）提供“无辜土地主”
身份，允许未污染财产的土地所有者避免责任。通常，在购买前会进行环境评估以确定所有者是否需要寻求SARA下的
豁免保护。
泄漏地下储罐计划（LUST）——有时称为UST或地下储罐计划，LUST 监管地下燃油罐的安装、维护以及防溢和监控
。由环境保护署（EPA）执行与管理。某些罐子豁免于LUST的规例，包括：容量小于110加仑的罐、用于供热油的罐
，以及住宅和农用马达燃油罐容量小于1,100加仑的罐。
属性。
1972年的《清洁水法》（CWA）——监管可航行水域（及相关水域）的污染。确立了减少大量有毒物质进入水体、消
除水污染并确保地表水符合人类运动和娱乐所需标准的目标。限制（并可禁止）在可航行水域附近填海或进行其他地
产开发，特别是若填海/开发会
在很大程度上降低水质。
国家洪水保险计划（NFIP）——1968年由国会设立，作为《国家洪水保险法》的一部分，由联邦紧急事务管理局（FE
MA）管理。若社区参与NFIP且房主有联邦担保抵押贷款，则位于“高风险洪水区”的物业所有者需购买洪水保险（如
滨水物业）。
湿地——湿地是永久或季节性潮湿的区域，土壤和植物群落已适应该湿度（例如河岸、沼泽等）。
海岸带管理法（CZMA）——一项旨在保护海岸带（如墨西哥湾或长岛海峡）免受房地产开发有害影响的联邦法。
它限制或完全消除在这些区域的开发。
1973年的《濒危物种法》——旨在保护濒临灭绝的物种，避免因经济增长和发展没有足够的关注与保护而导致灭绝。
若在某物业发现濒危物种，可能限制物业使用与开发。
危险物质运输法（HMTA）——HMTA 监管危险物质的搬运、贴标与运输（如来自施工现场）。由交通部（DOT）执行。
LEED 认证——能源与环境设计领导力（LEED）是一组用于绿色建筑、住宅与社区的设计、建造、运营和维护的评分
体系。由美国绿色建筑理事会（USGBC）于1998年制定，LEED 旨在帮助建筑所有者和运营者找到并实施环保、资源
高效的方式。LEED 认证还为环境友好型施工提供财政和许可激励。在 LEED 下，建筑物的评分从0到100分，分布在
五大信用类别：可持续场地、节水、能源与大气、材料与资源，以及室内环境质量，并额外增加6分用于创新设计，
另加4分用于区域优先。建筑物可获得四个不同等级的认证：
认证等级：4 0–49分。银级：5
0–59分；金级：60–79分；铂金
级：80分及以上。
环境词汇
考试中有时还会出现一些额外的环境房地产术语：
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淤积——土地因风或水的缓慢自然作用而增加（例如海滩缓慢扩展）。风成土——由风沉积的土壤，如沙丘或粉砂。
冲积增地——沿岸因沉积的冲积物或水位退去而增加的陆地区域（例如河岸缓慢扩展）。冲积物——由流水沉积的任
何黏土、粉砂、沙、砾石或类似碎屑物质（沙、岩石、砾石等）。冲夺——土地突然从一处财产分离并附着于另一处
，通常由洪水、风暴或河道改变引起。侵蚀——地表因自然作用（例如水、风等）而逐渐被磨损的过程。退露增地—
—因海、湖、河或其他水体突然退去而使土地增加（例如突然
地下水位下降）。
其他财产权问题
地役权
地役权是横跨邻近财产的通行权。拥有该权利的财产为主役地；受该权利负担的财产为从役地。地役权通常属于财产
本身，而非财产所有人，因此随土地转移（在土地所有权转移时随之转移）。进入权是
进入权；外出权是退出权。地役权有几种类型：
附属地役权——涉及两块相邻土地的地役权。一名所有人有权穿越
他人财产用于某种有限目的。附属地役权可通过四种方式设立：
1. 通过契据：地役权在财产出售时写入契据中设立。这既可以是由从役地所有人授予地役权的地役权授予，也
可以是从役地所有人保留使用该财产部分的权利的明示保留（通常在其同时拥有
主役地时）。
2. 通过默示：卖方通过出售财产默示设立地役权。这通常发生在卖方本意是设立地役权，但未能做到。例如，如果某财产出售时没有合法通
道
道路，但可通过穿越卖方土地进入，则可能形成默示地役权。
3. 基于必要：如果财产所有人无法合法进入其财产（“无出路土地”），法院可能授予
地役权，以便所有人能够进入其财产。
4. 通过时效取得：通过公开、明显、持续、敌意且不利（O.N.C.H.A.）地使用通行权超过各州规定的特定年限
而取得的地役权。例如，财产所有人A使用财产所有人B的通道25年。财产所有人B从未对此表示任何异议；
他们没有给A许可、要求其停止，或竖立“禁止擅入”标志。A一直在公开地（不是夜里偷偷通过）、明显地（
公开地）、持续地（在25年中没有中断迁离），并且以敌意和不利方式（违反B的财产权）使用该通道。在
这种情况下，A可以诉诸法院，证明其已使用该通道25
年，并由法院授予时效地役权。
附属地役权一旦设立，便难以解除。通常只有两种解除方式：将两块地合并为一块大地（因为按定义附属地役权需
要两块地），或者地役权授予目的变得无法实现（例如，地役权是为了道路通行，而现已没有道路可供通行）。
总括地役权——以书面形式授予不拥有相邻地块者的个人地役权（例如公用事业公司在某财产上安装和维护基础设施
）。总括地役权通常是永久且可转让的；不过，如果对象是自然人，则会自动消灭。
许可
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为特定目的进入他人财产的个人的、可撤销且不可转让的许可。例如，一位房主在社区安装人行道时，会给城镇
一份为期6个月的许可，允许踏入其前院4英尺的草地。或者，一家建筑公司在施工期间，会在附近购物中心的停
车场获得一份许可，允许其建筑车辆在夜间停放，为期8个月。其他例子包括采伐木材的许可证、钓鱼许可证，甚
至进入芬威球场（Fenway Park）的票也可被视为一种
许可证。
侵占
对相邻财产的改建设施侵入（例如，围栏未对齐）。未能对
侵占采取行动可能会导致土地损失（同样是通过O.N.C.H.A.，并遵循各州特定的时间期限）。
财务限制（留置权）
财务限制，或称留置权，是与债务或付款义务相关、对你所有权施加的限制。它们可以是自愿的（自愿承担），也
可以是非自愿的（由第三方强加），还可以是法定的（由法律设立），或司法的（由法院设立）。留置权通常按照“
先到先得”的原则支付，也就是说，最先设立的留置权先被偿付，依此类推。一般留置权涵盖债务人的全部财产（包
括不动产和动产）；特定留置权只涵盖留置权所指明的财产（例如，一处房屋）。
自愿留置权
自愿留置权使某项财产作为某笔债务的担保。它们通常有两种形式：
按揭（Mortgage）—在向银行借款时使用，通常用于购买不动产。借款人（抵押人，mortgagor）给予银行（抵押权人，mortgagee）在其不
偿还贷款时出售其房屋的权利（在借据或欠条，IOU中体现）。在大多数州，按揭是对该财产的留置权（但并非全部州；请参见融资部分）。
分期销售合同（Conditional Sales Contract，Contract for Deed，Land Contract）—类似于“先租后买”。出卖人（或供
方，vendor）与买受人（或买方，vendee）订立合同，合同规定买方将持续付款，直到卖方就该财产获得全额付款。合同
付清后，买方会收到一份转让该财产所有权的契据。在该合同下，买方持有所谓的衡平法上的所有权（equitable title），
或是取得该财产法定所有权（所有权）的未来权利。如果买方未履行合同（通常是未付款），则出卖人保留买方已支付的任
何款项，而买方不会获得该财产的所有权。
非自愿留置权
非自愿留置权是由某些第三方（通常是政府或法院）对财产设置的主张。
不动产税留置权（Property Tax Liens）—因市政不动产税而对财产提出的主张。不动产税代表对不动产的特定优先
留置权。这意味着在发生强制拍卖（foreclosure）时，税款会先于所有其他留置权持有人（对该财产设有留置权的
个人或法律实体）得到偿付。如果财产所有人不缴纳税款，财产所在的镇或城市将对该财产进行强制拍卖，并向买受
人提供“bargain and sale deed”（买卖契据）或“certificate of sale”（销售证明）。
联邦税留置权（Federal Tax Liens）—因未缴纳所得税而对个人设置的留置权。它们是一般留置权，并由美国国税局（IR
S）用于追回税收收入。遗产税留置权（Estate tax liens）是IRS使用的一种联邦税留置权，用于保障遗产的税款支付。
承包商留置权（Mechanic’s Liens）—对承包商的保护。承包商可以因其已完成但未获支付的工程而对某处财产设置
留置权。这只适用于在不动产上完成的工作；动产不符合承包商留置权的适用条件。承包商留置权是“权属瑕疵（clo
ud on title）”的一个例子，即与所有权相关的可能在房地产出售过程中造成问题的事项，以及一种法定留置权。
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判决——法院对一宗案件中谁胜谁负作出的最终裁定。通常还会附带损害赔偿金（货币补偿），用于补偿原告（提起
诉讼的人）所遭受的损失。判决留置权是当有人未能偿还债务时由法院征收的。在法院作出占有判决后，法官可签发
执行令以开始转让任何不动产。如果被告（被起诉的人）无法支付判决款，法院通常会没收其财产，在治安官拍卖中
出售，并以拍卖所得满足原告的赔偿。判决留置权或司法留置权可以是自愿的，也可以是非自愿的。当房主选择将其
财产作为债务抵押时为自愿；当法院
在未经房主同意的情况下对其施加留置权时，则为非自愿。
扣押令——法院为满足未来可能的判决而扣押财产的命令，也称扣押令状。它阻止被告在法律事务期间（如离婚、破
产）出售该财产。被告仍然拥有其财产，但该财产已附着于诉讼；如果该财产日后变更所有权，仍受该诉讼约束，
并可能被出售以满足判决。登记诉讼待决通知是为了告知
公众该财产正处于诉讼之中。
需要调查的警示信号
为了以客户的最佳利益开展工作，其中一部分就是鼓励客户查看任何可能妨碍该房产权利的警示信号。最佳做法是
在让客户对房产出价之前遵循这些步骤。到市政厅或通过公共记录查看该房产的契约和地籍图。花时间审查所有 HO
A、公寓或合作公寓文件，查看是否有任何限制。若客户有特定顾虑，这一点尤为重要，因为不同社区有不同的限制
。一些限制可能包括对以下方面的品种或体重限制：
狗、允许饲养的宠物数量，甚至您的客户是否可以安装围栏。
务必查看评估员卡上的税务记录，例如特别区域、特别征费以及最近已缴税款。如果最近进行了翻修，也应检查是
否有任何建筑许可已申请或仍处于未结状态。对于地役权或排他性权利（如屋顶露台），如果契约中没有记载，请
索要支持性文件。当地限制也可能会阻止您的客户将其房产用作短期出租，因此也务必检查这些内容。如果您的客
户对该房产有特定用途
（如改变用途、加建车库或扩建等），到市政厅查询当地分区和建筑法规也很有必要。
最后，确认该房产是否位于历史区、洪泛区或湿地区。作为经纪人，除非您有来自可靠来源的支持性文件，否则切勿
将某事当作事实陈述。理想情况下，您应鼓励客户自行完成调查，而不是转述信息，因为这可能导致失实陈述。
如有需要，务必咨询律师或相关专业人士（如税务评估员、洪水保险代理人等）。
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财产转让
契约（文书）
不动产通过契约（文书）进行转移（让与）。契约是法律文件，用于将所有权（title）转移给不动产
。你可以把它们理解为不动产的收据。
财产的所有权（title）可能是一个令人困惑的术语。财产的所有权只是指所有权本身；它不是像汽车或船舶的所有权那样的实体文
件或物品。重要的是要区分财产的所有权与契约。契约是一个文件，它在当事人之间转移所有权；你可以把它看作该财产的收据
。所有权才是真正的所有。所有权的转移（alienation of title）是任何所有权的丧失。非自愿的所有权转移是被迫的所有权丧失（
例如，因税务而被抵押/拍卖导致的强制清偿），而自愿的所有权转移（例如，不动产出售）则是选择的，不是
被迫的。
当你拥有不动产时，你拥有它是因为在所有权链条中的上一位（财产所有权的历史）也拥有该不动产，并通过契
约把所有权（转让所有权）授予你。重要的是要记住这一点，因为这意味着：你可能有一份该财产的契约，但实
际上并不持有对该财产的所有权。例如，如果有人并不拥有该财产却给了你一份契约，他们并不是实际上
通过那份契约向你转移任何东西。
要有效，契约必须始终满足以下最低标准：
必须是书面的（依据《反欺诈法》（Statute of Frauds））。
出让人必须具备合法的行为能力。
必须写明受让人。
必须涉及对价的交换（以对价陈述（recital of consideration）为证）。
必须包含对土地的完整且准确的描述（“完整法定描述”（"full legal description"））。
必须包含让与条款（通常只是一句“grant to”（“让与给”））。
必须完成交付与接受。
如果所授予的权益需要被界定或限制（例如：终身地产（life estate）），契约将包含“持有条款”（habendum clause，拉丁语意为“to have and to h
old”）。如果出让人转让的是简单绝对所有权（fee simple interest），则不必如此。
一份有效的契约不要求你可能会预期的一些内容，包括：受让人的签名、日期、见证人、确认/承认（也称公证（notarization）），或登记（recorda
tion）。
登记（也称为recording）是将所有权转让制作成县契约登记处的公开记录的行为。它也使该契约完全生效。尽管登
记并非契约有效性的必需条件，但强烈建议进行登记。登记会对所有权转让提供推定通知（public notice——区别于
实际通知，在实际通知中会明确告诉你相关信息），并能帮助出卖人与买受人避免
与未入账（off-the-books）所有权转让相关的诸多麻烦。
契约（文书）的类型
有四种基本类型的契约用于转移不动产的所有权。契约的类型会影响出让人对未来可能出现的与该财产所有权相关的问题承担责任的范围。
这些契约包括：
普通保证契约（Warranty Deeds）要求出让人就针对该财产所有权提出的任何主张承担责任；即使该主张源自于出让人在
其所有权期间之前。普通保证契约所提供的保证包括：seisin 或 seizin 的保证（出让人保证其拥有该财产，并有权让与该
财产）、反担保负担（covenant against encumbrances，出让人保证该财产不附带任何负担）、进一步保证契约（cove
nant of further assurances，出让人承诺获取并交付任何为提供良好所有权而必需的文书）、安宁占有保证（covenant o
f quiet enjoyment，出让人保证受让人的所有权可对抗任何法院诉讼行为），以及
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永久保证契约（出让人承诺就与主张相关的任何损失向受让人给予补偿
在将来任何时间针对产权的主张承担责任）。
一般保证契据不再常用，但当买方希望获得对未知产权瑕疵（产权上的瑕疵或其他所有权问题）的保护时，它们可能很有用。话虽如此，一般保
证契据已
在很大程度上已被产权保险所取代。我们将在本节稍后更详细地讨论产权保险。
特别保证契据（有限保证契据）仅说明出让人已取得对该不动产的产权，并且其并未导致任何产权方面的问题。这意
味着，只有当这些针对产权的主张起源于其持有期间时，出让人方才对产权主张承担责任。出让人不对其未造成的问
题承担责任。由于在多数州中，卖方通常有必要对任何产权
瑕疵（即其自身所造成的）承担责任，因此它们是大多数州最常见的契据类型。
买卖转让契据是指出让人声明其有权转让该不动产的所有权，即使其可能并不拥有该不动产，并且不对所有权
作出任何保证。它们常用于税收强制拍卖和遗产出售。
放弃权利契据（无保证契据）声明：出让人仅在转让时转让其所拥有的任何权益。不作任何保证，这意味着出让人不
对任何针对产权的主张承担责任。放弃权利契据常用于银行的强制拍卖，也可用于纠正公共记录中的错误（例如，先
前契据上的拼写错误姓名）。
此外还有其他特殊用途契据。1 这些包括：
信托契据（或信托契据），用于将房地产权益转入信托。一些州将其用作抵押贷款的替代，因为将该不动产置入借款人可访问的信托中，可以加快
并
在一些州简化止赎程序。
转回转让契据，受托人用于将财产返还给委托人（例如，将财产从信托中移除）。
受托人契据，即由受托人出具的契据，用于将房地产转让给除委托人以外的任何人。
依法院命令执行的契据，即因遗嘱或法院命令而出具的任何契据。
不动产转让如何运作
房地产的转让（或转移）通常遵循一套标准事件顺序。请注意，并非每一次转让都会遵循该顺序，转让也不会展现该
顺序的每一部分。这仅是一个常见的示例顺序：
首先，将该不动产挂牌并置于协议之下（参见“基础知识”部分）。在签署P&S之后，买方的贷款方（通常是银行）
会聘请律师或产权公司（在许多州用产权公司代替律师）来进行产权检索，以审查产权链条并确定该不动产的所
有权是否存在任何问题（产权瑕疵）。如有任何问题，卖方必须在交割前将其纠正。随后，产权的状态会在产权
摘要中予以概述，并出具相应的产权意见。
在交割时，卖方的经纪人带来买方的定金（通常为在P&S签署时给出的购房款的5%）。该定金，加上贷款以及买方剩余的首付款
，用于支付该不动产的费用。作为对这笔款项的交换，卖方（出让人）向买方（受让人）提供契据，转移该不动产的所有权。买
方向贷款方提交一份本票以证明其债务，并提供一份抵押以担保该债务。银行的律师或产权代理会执行此流程，并且还会在最后
一刻再进行一次产权检索，以核实该不动产没有发生任何变化。如果没有发生变化，银行的律师会将与此次出售相关的所有文件
进行登记，并附上一份市政留置权证明（税款已缴纳的证明），从而形成一份公共记录，证明该
1 这些特殊契据仅在PSI Broker考试中出现
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如果发生止赎，银行是该物业的第一顺位抵押权人。并非所有州都使用市政留置权证明来
核实税款已被缴纳。请务必注意，每个州都有自己核实税款是否已缴纳的方式。
所有已登记的文件都会由契据登记处复制并数字化，以提供转让的公开记录。契据将交给物业所在地的契据登记处的
行政人员。他们将对其进行审查并核实所有必需细节都已齐全，同时确保签名清晰且为原件。如果需要公证，他们也
会一并核查，以及查看对附件的任何引用。若文件中包含任何个人信息，例如社会安全号码，他们将在登记之前将其
进行遮盖处理。县里的物业账簿中将作出记录，并在契据上标明该页码和账簿编号。律师或产权代理会在交割时向可
能应付给经纪人的任何补偿款支付，同时还需支付应付给卖方的任何款项、政府申报费用以及任何其他款项。制作副
本之后，契据将被退回给产权方或托管方
代理人。
常见交割文件
每笔房地产交易都会根据物业类型、融资方式以及州或地方要求涉及不同的文件。并非所有交易都会包含每一种表格
。比如，在现金购买中不会有抵押贷款解除文件；如果物业使用的是公共供水，就不会需要井水检测。下列文件代表
在典型交易中最常使用的文件，尽管具体文书会因你的州以及贷款、经纪和法律
因素而有所不同。
契据（Deed）：一种法律文件，将不动产的所有权从卖方（出让人）转移给买方（受让人）；所有物业转让都需要
，并在公共契据登记册中登记。产权律师认证（Attorney Certification of Title）：交割律师出具的一份声明，用于
确认该物业的产权清晰且可在市场上交易；贷款机构要求，并且在律师办理交割的州中通常会向买方提供。产权保险
（Title Insurance）：一种保险单，用于保护买方和贷款机构免受因产权瑕疵、留置权或所有权争议而造成的财务损
失；贷款机构要求，但对买方而言是可选项，不过强烈建议购买。地块图（Plot Plan）：一份测绘图，显示物业边
界、建筑物以及相对于地块界线的改良情况；通常在交割前由贷款机构要求，以确认建筑物符合分区和退界规定。保
险单/担保书（Insurance Policy/Binder）：交割时生效的房主保险保障证明，确保物业受到防止损失或损坏；在贷
款机构为抵押贷款放款前需要。买方与卖方宣誓书（Purchaser and Seller’s Affidavits）：交割时签署的宣誓陈述，
用于确认各方身份、法律能力，以及不存在未披露的留置权或索赔；由交割律师或产权公司要求。W-9表格（Form
W-9）：由卖方填写的美国国税局（IRS）表格，用于提供纳税人识别号，以便将出售所得款项能正确报告给IRS；联
邦税务合规所需。抵押贷款解除（Mortgage Discharge/Release）：由贷款机构出具的文件，确认先前的抵押贷款
已全额偿清，并从物业的产权中解除；在交割前或交割后用于使契据登记册清除产权负担。抵押契据与借款凭证（M
ortgage Deed and Note）：凭证是借款人对偿还贷款的承诺，而抵押契据以该物业作为抵押来担保该贷款；所有融
资购买都需要。LOA表格与文书（贷款发起/申请）（LOA Forms and Paperwork (Loan Origination/Application)
）：贷款机构的初始文件，用于确立借款人的申请、贷款估算以及办理抵押贷款的授权；融资过程中由贷款机构要求
。TRID交割披露（TRID Closing Disclosure）：依据TILA-RESPA综合披露规则（TILA-RESPA Integrated Disclosur
e）在联邦层面要求的表格，详细列出最终贷款条款、费用以及交割所需的现金；由联邦法律要求，并至少在交割前
三个工作日向借款人提供。洪水认证（Flood Certification）：从经FEMA批准的来源获取的文件，用于确定该物业
是否
位于洪水风险区；贷款机构要求以决定是否需要购买洪水保险。
土地说明与测绘
有效契据的最低要求之一，是对土地的完整且准确描述（"完整法律描述"）。土地的完整法律描述包括：该
物业的地址、土地说明（以下会详细说明）、以及产权引用（对该物业任何公共记录的引用）。持证测量师
对土地进行测绘并起草土地说明。测绘草图展示土地本身的位置和尺寸，而点位测绘则展示土地的位置、尺
寸，以及
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地块上的改进。请注意，并非所有测量都包含保修或测量师责任。改进位置证明（ILC）并不是完整的测量
，例如，可能不能在法庭或银行满足所需条件。
你可能会看到测量中使用的多种计量单位。它们是：
1 链接：7.92 英寸（为便于记忆可记为 8 英寸）
1 英尺：12 英寸
1 码：3 英尺
1 棒：16 英尺6英寸
1 链：66 英尺
1 幅度：660 英尺
1 英里：5,280 英尺
1 亩：43,560 平方英尺（1 链 x 1 幅度）
1 平方英里：640 亩
你可能遇到的土地描述方法有若干种：
界线与界界测量
“界线及边界测量”是最常见的土地描述类型；它通过描述方向（界界）和距离（界末）在纪念碑（标记，如混凝土桩
）或基准点之间来勾画地块边界，始于并止于起点。大地基准是用于测量高程的点，通常在纽约港的平均海平面处定
义，或某些本地官方基准。一个示例界线及边界测量可能读作：
“位于马萨诸塞州萨福克县波士顿的地块，从运河街与Causeway街交点开始，沿运河街向南行进304英尺，向西到Friend Street约再150
英尺，向北到Causeway Street与Friend Street的交点，然后沿Causeway Street向东至Canal与Causeway Street的交点。”
地段与块段测量
规划图是另一种土地勘测方法。它们是分区或自治市的登记规划，使用地段与块段法。地段与块段法按街道将地块
分成块，再对每个单独地块使用界界与边界法将这些块再分割成地块。该地段的总面积也通过界线与边界测量来描
述。一个地段与块段测量的示例可能为：
“Lot 43，Block 17，位于波特兰市的Green Acre Homes，根据其地籍登记，记录在《pl ats》卷6的84页，极多诺梅县，俄勒冈州。”
政府矩形测量系统
亦称为公共土地测量系统或矩形测量系统。它由1785年的土地条例法由国会设立，用以标准化土地描述，在美国大
部分地区使用（但不包括原始的十三个殖民地）。该方法使用交叉本初子午线（自北向南）和基线（自东向西）将土
地划分为矩形。美国共有37条主子午线，每条以名称或编号引用，且同一地块不能用多于一个主子午线来描述。
政府矩形测量使用几种不同类型的线来勾勒土地：
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